1、性质不同：公寓以多种形式存在，主要有住宅公寓、服务式公寓、酒店式公寓、白领公寓、青年公寓等；商品房以专门供给居住的形式存在，主要有普通住宅、职工家属宿舍、集体宿舍等等。

2、物业费用不同：公寓水电费按商业标准计算，单位面积均价比商品房的更高；商品房：水电费按民用计算，单位面积均价较低。

3、总购房费用不同：公寓：以小户型为主，购房总花费比商品房的更少，适合于投资;商品房：以2-3室为主，购房总花费更高，适合于私人住宅。

4、功能不同：公寓不能落户、不限购不限贷，权限为40-50年，公摊占用面积大;商品房可以落户，限购且限贷，权限一般为70年，公摊占用面积较小。

什么是公寓?

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

公寓屋又可细分为排房、单元公寓屋、股东和出租屋。排房和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束，并要交付一定数量的管理费;股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用权，产权属于公司，出让时仅出让股份，而不出让产权;公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人或投资单位，主要目的是收取租金。

此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。