1、土地性质不同：商业楼的土地使用性质通常为综合用地或商业用地，商业楼可以作为商用、住宅使用，商业楼通常是底层通常为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。而住宅楼的土地性质都为住宅性质，该楼层常为按照民用住宅标准建造的住宅。

2、产权年限不同：商业楼因为土地性质以商业用地或综合用地为主，因此商业楼房屋产权年限为40年或50年，而住宅楼的土地性质为住宅用地，房屋产权年限为70年。

3、生活成本的不同：商业楼因为土地性质为商业性质，因此该房屋的水电费等生活也按照商业标准来收取，相比住宅楼要高出不少。

4、公摊面积的不同：商业楼和住宅楼的公摊面积也是相差比价大的，因为商业楼底部通常以商店为主，因此商业楼的公摊面积相对较大，通常在30%左右，而住宅楼的公摊面积通常在17%到22%左右。

5、落户性质不同：商业楼通常不能落户，而住宅楼可以落户。

商业楼有哪些优缺点

1、商业楼的优点

购买商业楼的优势不少，这类房产短期内的投资价值比较高，它可以用来居住，也可以注册公司用来办公。这类房产也多位于一些商业比较繁华的区域，生活、交通、购物、通勤等都比较方便，用于出租或自住都可以。

2、商业楼的缺点

商业楼的局限性也比较强，这类房产不能落户，意味着与教育资源不挂钩，只能用来居住和办公，后期出售是比较困难的，不符合长期居住选择。而且地使用年限少，一般只有40年或50年，购买时需要缴纳的各项税费要比住宅楼高不少。在购买商业楼时，只能选择商业贷款，而且首付款较高，通常在50%以上，前期投入也较大，会造成比较大的经济压力。