一般来说，抵押贷款最长的贷款年限是不超过30年，根据办理贷款的情况不同具体的年限也不同，例如：

采用单笔方式:

1、贷款期限不超过10年(含);

2、贷款期限加抵押房产房龄原则上不超过40年。

采用循环授信方式:

1、授信期限最长不超过30年，且授信期限加抵押房产房龄原则上不超过40年;

2、授信项下单笔贷款期限不超过10年(含)。

而如果借款人是使用房产作为抵押办理贷款，一般最可以申请到的贷款额度为评估价的7成左右。通常办理房屋抵押贷款的条件有：

1、贷款人需要有合法的身份;

2、贷款人有合法有效的购房合同;

3、贷款人有稳定的经济收入且无不良信用记录;

4、贷款人能够提供贷款行认可的有效担保;

5、以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款。

房屋抵押贷款的几种还款方式

房屋抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：

第一、递减式还款抵押贷款。这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。

第二、渐进式房屋抵押贷款。这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。

第三、重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。

第四、定息抵押贷款。这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机