买房契税不是按总房款算的话可能是因为购买的方式是二手房，二手房契税可能是按房子评估价格来计算的。购房契税计算依据有四种情况：

1、购房契税按照房屋的成交价格来算。税务机关将以成交价格敲定后形成的合同为依据，直接的计税。

2、购房契税必须根据市场价格来计算。由于土地、房屋价格不可能永远没有变化，故需缴纳的契税也会有变。

3、购房契税依据土地、房屋交换差价来定税。

4、购房契税按照土地的收益来定价。不过这种情况并不常见。

二手房过户流程

1、签订二手房买卖合同

在买卖双方意见达成一致时，就可以交定金，之后再签订二手房买卖合同。在签订合同前，买方一定要对房屋位置、产权状况、价格等内容详细了解，再签订合同，合同至少一式三份。

2、备齐资料，申请过户

之后，再准备好过户资料，双方可向房地产管理部门提出申请，管理部门会查验相关证件、产权，对符合上市条件的房屋给予办理过户手续，对不符合申请条件的，会以书面形式拒绝申请，禁止上市交易。

3、申报批准，办理立契

房地产相关部门会根据房屋产权状况和购买对象进行审核批准，之后，交易双方才能办理立契手续。

4、依法缴纳税费

二手房在交易过程中需要缴纳不少税费，税费构成比较复杂，需要根据交易房屋的性质来决定。

5、办理产权变更，申请新证

之后，交易双方还需要办理产权变更登记手续，将交易材料送到发证部门，买方只要凭借通知单到发证部门申领新的产权证。

6、银行贷款

双方签订完买卖合同后，按揭买房的，需要买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行会对买方的资质进行审核，并对交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款。

7、付清余款完成交易

买方领取房屋产权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清物业费，双方二手房买卖合同全部履行完成。