1、经济适用房是自愿的购买，而回迁房是带有强制性的，也就是你愿不愿意搬迁都必须搬迁，只不过国家对你重新给予补偿，只有经济适用房有五年之内不得上市的规定，其他如城改房、回迁房均属商品房。回迁房一般买方都计较回迁房素质不平均，高低不齐。

2、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

3、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而回迁房房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

4、拆迁的是商品房，回拆房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回拆房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

回迁房的缺点是什么

1、拆迁补偿合同不可更改：

买过房的人都知道，房屋买卖双方达成购房协议之后，要到相关部门本利房产证的过户手续，只有完成了过户，自己的名字出现在新的房产证上，这间房屋才会真正地属于自己，这也是房屋交易过程中最重要的一个环节。

2、价格区别很大：

鉴于部分回迁房没有房产证这一先天缺陷，以及拆迁户当初享受了各种补偿政策，导致市场上回迁房的单价普遍要低于商品房，而且差价非常可观，价格差异也就成为两者之间最明显的区别。

3、不能申请抵押贷款，不能享受商品房的权利：

很多购房者会禁不住回迁房的价格诱惑，从而产生购买回迁房的冲动。其实购买这类回迁房有很多劣势。首先，即使是回迁户本人也无法用回迁房申请抵押贷款，也就是说无法申请房贷购买回迁房，同时也不能享受商品房的权利。

4、回迁房交易难度大：

商品房除了有房产证，在进行交易时也没有太多的政策限制。而回迁房受到各种政策影响，往往会有很多限制条件，比如说进行交易时，需要缴纳土地出让金，或者必须满五年等限制条件，进行交易时存在很大的难度。