商业用地和住宅用地房产证肯定不一样。

两者区别：

1.交易税费：初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%。如果国家开征物业税，土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

2.按揭方式：大多不能申请公积金贷款;但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到，另50年产权或者40年产权的住宅。如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。

3.日常生活成本：如按公建用途规定;其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格，所以对于购房者应该在购房时询问清楚。目前开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

4.设计标准：设计导向不同，公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

商业用地可以转为住宅用地吗

在符合相关部门规定及城市规划许可的大前提下，商业用地是可以转化为住宅用地的。但是商业用地改住宅用地的审批流程是很复杂的，需要办理的手续较多。

1.规委会审批

一般商业用地转为住宅用地的方案需要规委会同意并通过才能实施，规委会主要成员为书记、市长、分管副市长等，因此需逐级申请审批。

2.当地规划局、国土部门审批

需要当地规划局、国土部门分管部门支持并同意审批方案，确保该土地的用途变更必须符合城市总体规划、土地利用规划。

商业用地有不动产证吗