公摊面积=建筑面积—实用面积(所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率);

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;

公摊系数=总公共分摊面积÷(套内建筑面积×总套数);

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积。

普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%，高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。

住宅的公摊面积范围

1、7层以下住宅公摊率为7-12%：多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间热交换站、水泵房、配电室等。这类住宅的公摊率为7-12%。

2、7-11层住宅公摊率为10-20%：楼层为7-11层为层，一般层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的层住宅，公摊系数在15%-20%之间。

3、12-33层住宅公摊率为14-24%：高层住宅的公摊面积是比较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

4、别墅类住宅：别墅类型的住宅公摊面积是最低的，虽然别墅包括了地下室，但是大多都是以三层楼房的独栋住宅形式出现，其中带室内的车库，独立别墅是没有公摊面积的，而联排别墅的公摊面积也很少，一般在1-8%。

不能计入公摊面积的内容

公用建筑面积的公摊遵循的是“谁使用，谁分摊”的原则。

1、楼梯间、电梯间等不纳入与之不相通的房屋的分摊范围。

2、按物管有关规定设置的物管用房不纳入公用面积进行分摊。

3、作为人防工程的地下室不纳入公摊。

4、为小区服务的文教、卫生、商业等公益事业房屋不纳入公摊。

5、为小区服务的供水、供电等设备房作为物管配套用房不纳入公摊。

6、已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不纳入公摊。

7、权利人之间根据协议合理划分公用部位的，该部分不纳入公摊。