1、借款人年龄：借款人年龄越小，贷款期限越长，而借款人年纪越大，贷款期限较短。

2、房龄：由于老房子建造时间久远，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，超过20年房龄的二手房更容易被银行“拒之门外”。

3、土地使用年限：土地使用年限≠房龄。土地使用年限是从开发商拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。

4、借款人的经济实力：经济实力可以从工作收入、稳定程度、储蓄存款、投资收益等几个方面来判断，同样会影响贷款年限。

二手房贷款年限计算

1、商业贷款：

(1)政策规定的最长年限的限制。现行政策，最长申请贷款25-30年。

(2)借款人年龄的限制(以下为通用标准，个别银行可放宽)借款人年龄+贷款年限<70年，借款人年龄应为18周岁-69周岁。

(3)房龄的限制。房龄+贷款年限<45年，房龄一般不能超20年，超过可能降成。

(4)以上3个限制同时考虑，取低值，即为本次可申请的最高贷款年限。

2、市管公积金贷款：

(1)贷款最长年限25-30年。

(2)贷款年限+借款人年龄≤65，借款人年龄在18-65周岁。

(3)钢混的房子房龄+贷款年限≤57，砖混的房子房龄+贷款年限≤47。

实际最长贷款年限需同时考虑以上3个条件，取低值。

3、国管公积金贷款：

(1)贷款最长年限25-30年。

(2)贷款年限+主申请人年龄≤65。

(3)钢混的房子，房龄+贷款年限≤57，砖混的房子，房龄+贷款年限≤47。

注：当个人+单位缴存额>月供时，缴存额需全部用来还款，相应缩短贷款年限。

实际最长贷款年限需同时考虑以上3个条件，取低值。