1、政策规定的最长年限的限制：现行政策，最长申请贷款25-30年。

2、借款人年龄的限制(以下为通用标准，个别银行可放宽)：借款人年龄+贷款年限<70年，借款人年龄应为18周岁-69周岁。

3、房龄的限制：房龄+贷款年限<45年，房龄一般不能超20年，超过可能降成。

4、以上3个限制同时考虑，取低值，即为可申请的最高贷款年限。

需要注意：二手房房龄是贷款年限主要影响因素之一，房龄超过20年的房子有可能会被银行拒贷或者降低贷款成数(各城市有差异)。此外，房龄还会影响维修费用和居住舒适度等。二手房的商贷年限受房龄和贷款人年龄两个因素影响，最长不超过30年。

二手房贷款注意事项

1、土地的使用年限：土地使用年限≠房龄贷款时千万别搞混。

在购买二手房时，很多人往往比较关注房子的年龄，却忽略了房屋的土地使用年限。土地使用年限是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地剩余的使用年限，但不同的银行规定也不相同，在买房贷款前，最好提前咨询相关的贷款银行。

2、所购房屋的“房龄”：超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”。

房屋的年龄也是影响贷款年限的重要因素，有的城市规定，二手房房龄+贷款年限的总和不能超过30年(也有些是40年，各城市、银行有差异)。不过，也有一些特殊情况，如二手房位置很好，增值空间很大的，也有可能贷款期限长一点。一般房龄老，则贷款的年限也短。房屋的建造时间久远，银行在贷款时可控的风险也相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行“拒之门外”。

3、公积金缴存额度：公积金缴得越多能贷款的年限越短。

在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被忽略。

4、借款人年龄是关键：购房人年龄越大获得批贷的年限越短。

银行在评估贷款人贷款年限时，首先以其年龄作为基础。在符合贷款条件的前提下，通常年龄越小贷款的年限越长，反之则较短。在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。