1、土地使用年限短。

由于公寓房的用地是属于商业性质用地，所以土地使用年限没有一般的住房70年那么久，公寓房的年限只有40-50年左右，虽然公寓的价格要便宜一些，但是也要注意这些细节问题。商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质，并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。

2、高税费难再交易。

普通的二手房交易可以免征土地增值税，但商业性质的公寓再交易却不能免征，这笔税费的金额还不是小数目，因此少有人愿意接收二手的公寓房。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30％只60％的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5％的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10％至14％。

3、房贷利率高年限短。

因为公寓房是商业性质的房产，所以它不会受制于普通住宅一样的限购令，但是公寓房的贷款年限和比例却又严格的要求，规定只能获批最高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。

公寓用地性质是什么

住宅有普通和非普通住宅，公寓应该都是非普通住宅，住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地商住，商业用地或教育用地等其他性质用地上。

1、住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍，传统意义上的公寓分为两种经营性公寓公益性公寓，市面上正常看到的写字楼酒店式公寓等都属于经营性公寓，一般的公寓概念深入人心，市民的第一反应都是年限较短的物业，其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。

2、就居住公寓来说，相对于普通住宅其面积会比较小，适合的群体也不一样，因为总房款会相对较低，所以受众会偏向刚就业的大学生或者居住过渡者，公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别，比较常见的公寓户型很难做到南北通透，并且常常没有阳台，甚至是全封闭幕墙外立面，没有可打开式窗户。

3、很多人担心产权的年限问题，其实公寓和住宅在产权年限方面，性质是一样的，70年产权的公寓和70年产权的住宅，都具备70年的使用年限，不会因为类型不同而缩水。