1、概念区别：普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准来建造的作为居住用途的房屋，目前多为多层住宅与高层住宅。非普通住宅一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

2、建筑容积率、建筑面积和价格方面的区别。以下三条全部满足即为普通住宅，反之为非普通住宅：容积率在1.0(含)以上;建筑面积在140㎡(含)以下;单价或者总价不超过最高限。

3、二手的普通住宅和非普通住宅在税费方面的区别：普通住宅，首套购房，满两年交易时，免征增值税及附加;非普通住宅，(网签价—原值)/1.05×5.6%。

4、二手的普通住宅和非普通住宅在贷款方面的区别：普通住宅的首套首付款按成交价格—房屋评估值×65%计算;二套首付款按成交价格—房屋评估值×40%计算。非普通住宅的首套首付款按成交价格—房屋评估值×60%计算，二套首付款按成交价格—房屋评估值×20%计算。

商品房分类

1、住宅：包括普通住宅、别墅、公寓等。

普通住宅可以贷到房屋评估值的70%;70年产权的公寓也可以贷到评估值的70%;其他住宅只能贷到50%-60%。

70年产权公寓：

①公寓的土地划拨用途，大多数情况下都是商业用地或工业用地，产权年限只有40年或50年;也有一些土地用途为居住用地，产权为70年。

②一般情况70年产权的公寓是属于可以落户的限购的房子，需要客户有北京的购房资质;如果是全款和商业贷款购房的话跟普通的住宅的交易流程一样;如果客户用公积金贷款购买的话，海淀区只能是首套购房的客户可以使用公积金贷款，二套的情况不适用;而有的楼盘，就只能使用商业贷款和全款，不能使用公积金贷款。

③还有一种特殊的公寓，属于70年产权不限购的，不能落户口，不要北京的购房资质。

2、非住宅：包括商业、工业、旅游、办公、经营活动等。

因这一类商品房流动性较差，在办理抵押贷款时，这类房产评估值较低，贷款比例也较低(50%-60%)。