1、回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。深圳拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。不同的是采取回迁的方式补偿，回迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别。

2、回迁房就是深圳发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。如果回迁房跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手里持有的是合同，就有一定的风险。

3、商品房与回迁房房价有区别，深圳商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，在协议中进行约定。拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般都不是商品房。

购买回迁房的风险

不能和开发商签约的风险

若只能与卖方签订权益转让协议，没有签拆迁补偿协议，这是没有保障。后面能否拿到回迁商品房就是空头支票。

另外，只有签订拆迁补偿协议，才知道协议上约束的内容，回迁房的质量是什么样的，大约多久交房，有没有房产证，产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

时间周期的风险

回迁房项目的时间是需要好几年，甚至十多年才能做好，如果没买对项目，距离收楼时间太长。

注：不同地区的城市更新法不一样，各地政府的力度和市情不一样，时间也不一样，总之，买回迁房需要咨询城市更新的相关专业人员，要有自己的判断力。

法律风险

大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋，可能会产生法律纠纷

资金的风险

购买回迁房需要一次性付款，和原业主签订转让协议后，就要全款一次性付全款，资金不会有监管，如果原业主房源有纠纷，资金就得不到保障。