1、使用年限：房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高。

2、地理位置：房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高。

3、前景规划：城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低。

4、消费者心理：购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。

一般什么情况下需要启用“房产评估”

1、向银行申请房贷

办理住房按揭贷款的时候，银行会委托评估公司进行评估，又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款。

2、缴纳二手房交易税费

评估价高，虽然让贷款额度更多一些，但涉及到的税费相应也要更高一些。比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。所以，并不是评估价越高就越好哦!为了避免买卖双方签订阴阳合同避税，所以相关部门也会对交易房产进行评估。

3、房屋出现问题需要申请保险

一旦被保险的房屋出现问题，保险公司需按评估价给予赔付。

4、发生交易纠纷

二手房交易过程中，如果一方对价格不满意而发生纠纷，则需要第三方给予评估，作为仲裁、调节或诉讼的参考。