1、按产权归属：开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。

2、按合法性：国家不发产权证，而是由乡镇政府发产权证书的叫小产权。乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案。

3、按交易税费：所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。

4、按转让时限：个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。

5、按销售对象：小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。

购买小产权房有什么风险

1、小产权房的产权得不到保障：小产权房的产权是得不到保障的。因为小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》，即宅基地证。不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

2、小产权房无法进行银行贷款和抵押贷款：由于小产权房是没有备案的，没有房产证，所以银行是不会给小产权房发放贷款的。如果购房者要买小产权房就必须支付全款。不仅买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。

3、小产权房可能会面临被拆除的风险：如果小产权房属于违法用地、违法建设，一旦和国家的规划相冲突，很有可能被拆除，购房者的利益很难得到保障。

4、小产权房的质量安全无法保证：小产权房的质量安全是无法得到保证的。因为很多小产权房开发商为了赚钱会偷工减料，存在质量安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证外，入住后的物业管理也极容易出现问题。