有底商的楼盘不是商住。底商的楼盘，住宅楼下也有建商铺的，但这个住宅楼还是属于住宅性质，因为住宅用地都可以造一些配套商业的。商住楼的概念原则上就是商住用地，现在这种用地一般没有了。

商住两用楼7大弊端

1、产权。

商住房只有40年产权，好点的话，申请到混合，可以到50年。房子贵在地上，现在看不出来，过些年就看出来了，而且产权是从人家拿地开始算的，你要是买了40年产权，很可能你入住的时候只剩下35年了。各位要买房子一定要去政府的房管网上看下到底是什么立项。不要受开发商的忽悠。

2、贷款。

商住房贷款多只能贷款10年，还不能用公积金贷款，而且首付要50%。这对使用杠杆非常不便利。这是我们认为一般不能买商住房的关键原因。

3、水电、煤气、物业费。

商住房一般没有天然气，而且商住水电。有些开发商比较强，可以申请到民用水电，并且还强大到申请到了天然气。但是大部分都是没有，所以生活成本高了很多，虽然眼看跟住房比起来九牛一毛，但是时间长了，你就会感到了，而且水电天然气都在涨价，而且买了的房子不会变。商住房的物业费也是很高的。

4、配套。

既然是商业拿地，周围的配套也绝对是商业，不会给你菜市场，居委会，幼儿园，学校，医院，生活成本更是高了很多。所以我们认为商住两用房主要用来作为过度比较好。两夫妻时候买了，等有了小孩后换正常70年产权住宅房。

5、政策。

主要是商住房没法落户口，比如你是集体户口，想落户解决孩子上学问题，就没有办法。另外，现在国家已经规定了，禁止商改住。

6、升值。

必须承认，买房的人很多为了升值，但目前来看，商住两用房升值要慢一些。所以非要买的，我们一般建议买核心地段，或者地铁边上的。

7、大杀器，各种商业地产税。

不建议买商住房还有一个关键原因是未来商住房可能被首先收各种税。这些税，你购买的时候，可能都没有听说过，卖的时候，麻烦就来了。