(一)签约人不合法，合同无效:

合同生效的一个重要条件就是合法签约人，无条件签约人主要有以下几种常见情形：

1、未成年人、精神病人签合同，若监护人不追认，则无效。

2、无委托公证或伪造委托公证，擅自替他人签合同，合同无效。

(二)合同内容不合法，合同无效:

1、买卖小产权房、违章建筑等违规房产，合同无效;

2、恶意串通转移房产，损害第他人利益的，合同无效;

转移房产，需共有权人同意，且不能损害社会利益和国家利益。

(三)不能如实反映双方意愿，合同无效:

在二手房买卖过程中，常见的“不能如实反映双方意愿”条件的场景，就是采取隐瞒、欺骗、胁迫行为签订合同，而这样的合同一般会被判定为无效合同。

卖房签约时业主已婚，配偶不在场情况下怎么办?

1、签约时，业主已婚，产权人是本人，配偶不在场的业主需要填写《已婚财产出售声明》并且须客户在声明书上签名并按指模确认。

2、签约时，业主已婚，产权是夫妻共有，配偶不在场的有两种情况：

业主需要填写《已婚共同财产出售声明》，客户须在声明上签名并按指模确认，且《房屋买卖及居间合同》补充约定上须约定业主配偶前来在《房屋买卖及居间合同》上补签名的时间(时间最长不能超过5个自然日)或办出对甲方代为办理出售个人份额的公证委托书时间(时间最长不超过7个工作日)。

如业主配偶明确需办理公证委托书，则签约现场不宜填写合同签署日期，以保证委托公证书的时效性，办理出委托公证书之日再填写签署日期。