1、 二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年，有的银行规定不能超过40年，也有规定不超过50年;

2、 贷款到期日不能超过土地使用的到期年限;

3、 贷款期限与借款人年龄之和不得超过65岁;

哪些因素影响着实际的贷款年限呢?

一、土地使用年限

土地使用年限≠房龄

土地使用年限，是从开发商最早拿地时开始算起;

房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算。

因此，房龄通常小于土地使用年限。

购房者一定要查清所购房屋的土地使用年限，以免太短影响贷款年限。

二、房龄

房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。超过20年房龄的二手房容易被银行拒贷。

一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的年限较短。因为建造时间较久远的房屋，银行贷款时可控风险较大，因此贷款审批较谨慎。

房龄在10年内的二手房，各方面条件较好，短期内仍比较受追捧，银行在审批时也会加快速度。

三、公积金缴存额度

有一点大家要特别注意，在公积金贷款申请时，银行对高收入人群要求较严格。

如果个人如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被购房人忽略。

现在公积金最高贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。

四、借款人年龄

银行在评估房贷年限时，首选年龄为基础，在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之则越短。

在商贷方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年;

在公积金贷款方面，借款人年龄和贷款年限小于70年。