1、因不可抗力对按时交付产生影响

根据《合同法》第一百十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。

2、因重大规划、设计变更对按时交付产生影响

如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。因此在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。

开发商非特殊情况延期交房应承担的违约责任

1、违约赔偿金

关于延期交房，根据时间的长久处理的方式也不一样，如果开发商延期交房的时间不算太久，通常情况下，开发商在还需要赔偿购房者一定的违约金就可以了。通常出现问题的时候，大家可以集合业主们一起向开发商理论，寻求补偿，按照合同中的约定，延期一天需要按照房款总额的一定比例进行赔偿，并且开发商会给予少量的赔偿或者减免一定的物业费制做出补偿。

2、申请退房

如果开发商延期交房的时间比较久了，几个月甚至大半年的时间了，那说明楼盘可能出现了问题，在这个时间范围的话，购房者可以依法解除购房合同，这个是有法律依据的。同时购房者还可以要求开发商进行赔偿，如果开发商，拒绝赔偿，那么就通过法律程序来进行对自已的权益的维护。

3、承担法律责任

比较严重的情况下，购房者还可以向法院起诉，要求判令开发商承担延期交房给购房者带来的损失，还可以向当地房屋建设管理机关反映，请求处理开发商。开发商不仅要全额退还购房者所交的房款，还需要支付逾期交房的违约金，同时自己所支付的房款在这期间的利息费用也需要结算。