1、拿地方式不同：

目前来说，共有产权房的建设用地都是“限房价、竞地价”的出让方式，在拍地之初即对项目的销售均价进行限制。普通的商品住房用地虽然也有，但是并非全部采取这种“限竞”的出让方式。

2、产权差异：

共有产权房的产权与政府共有，限定购房人的使用和处分权利，使用权归购房人。购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。共有产权个人与政府共有的比例为7:3或者5:5，主要取决于购房者的经济状况。普通商品房在完成购房流程后购房人拥有完全的产权。

3、购买条件不同：

共有产权房申请条件比普通商品住房要严格，除满足限购政策外，还要满足其他条件才能购买。

4、贷款不同：

贷款比例按照政策性住房贷款比例执行。即商业贷款首付最低30%。而普通商品住房的首套普通住宅最低首付35%，非普通住宅40%；二套的话普通住宅最低首付60%，非普通住宅80%。

5、转让区别：

共有产权房满五年才能转让。满五年后，要么由代持机构购买购房人的份额，要么购房人将份额按市场价转让给符合共有产权房申请条件的家庭。普通的商品住房在转让上没有5年和买方的限制。

购商品房注意事项有哪些

购买手续不全的商品房，可能会带来以下隐患。取得权属证书的期限无法确定；为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金；只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易；可能被政府以违法建筑强制拆除。

商品房也是一种商品，买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。