不能，物业管理用房是属于专一功能的用房，不能改变用途。

根据《物业管理条例》第六十三条：

违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

综上所述，即使物业管理用房有空余的面积，未经业主大会同意，依然不能改变用途，业主委员会对于物业公司私自出租物业管理用房的行为，可以直接上报至房地产行政主管部门(一般是建设局)。

物业用房有产权证吗

根据政策，物业管理用房的面积已经公摊到所有的商品房面积之中了。所以物业用房属于公共面积，不能办理独立产权。

另，如果开发商在建设中没有预置物业管理用房，而是用部分商品房暂用于物业管理使用，则可以办理产权证。

物业管理用房属于管理区域的公共配套性质，其产权属于全体业主，房地产管理用房是指按照房地产开发建设中的有关规定建设的房屋，由开发建设单位按照建设成本价转让给购房的业主集体，并作为物业管理办公室的房屋使用，工作人员在工具和材料的职责和储存。

根据《物业管理条例》第三十条的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十四条业主委员会应当与业主大会选定的物业服务企业签订书面物业服务合同，物业服务合同应当约定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。

第三十七条物业管理用房的所有权依法归业主所有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。