退房要分发生的情况，如果购房者提出退房的原因在于购房者自己，那么肯定是要承担违约责任的，一般在购房合同中都有约定具体的违约处理方式。但购房者要注意不可抗力因素，不可抗力可以是自然因素，也可以是政策因素，自然因素包括地震、水灾、海啸等，当不可抗力影响了合同的正常履行时，购房者有权解除合同。由于不可抗力原因导致合同不能继续的，购房者可以申请退房。

符合退房要求的情形：1、延期交付房屋;2、合同无效;3、开发商未经购房人同意擅自变更设计;4、房屋面积误差超过3%;5、房屋质量不合格影响使用;6、房子产权不清楚;7、存在合同欺诈等其他问题的;8、迟延办理登记;9、按揭合同不能办理;10、在建工程转让。

可退房的7种情况

1、开发商"五证"不全

根据有关法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

如果开发商的五证(即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》)不全，那开发商卖房是不合法的，属于违规操作。

如果你在不知道这种情况的前提下签订了购房合同，合同是无效的。这种情况下购房者要求退房，开发商应该返还购房者交的房款，以及这段时间内房款产生的利息。

2、未经购房者允许私自更改楼房规划设计

购房者收房时，发现房子的户型、朝向、面积等，与合同中约定的出入很大。在购房者并不知道实情的情况下，开发商私自更改房屋规划，直接构成违约。此时购房者有权提出解约，开发商需要承担违约责任。

3、房屋面积差超过3%

收房时实际测量的建筑面积，与合同中标明的面积差，超过3%的话，购房者有权向开发商提出退房，并在提出退房之日起30日内，要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

4、房屋出现重大质量问题

出现以下质量问题的，可直接退房，并要求开发商解除合同并赔偿：

1)房屋主体部分的质量，经过检验认定不合格的;

2)由于房屋质量问题严重影响购房者正常使用的。

通常情况下，房屋主体质量问题，开发商会提供《竣工备案表》，如果收房时开发商并没有提供，购房者需要警惕了。

5、超过合同约定时间未办理产权证

购房合同中会对开发商为购房者办理产权证的期限作出约定，由于新房办理房产证，都是开发商一手操办。

若办证迟延，一般根据合同约定期限或法定期限一年以上，仍然不能办证的，购房者可选择退房。

若办证不能，比如开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等，但不管是由于哪一方面出了问题，购房者确定不能取得产权，那么购房者无法实现自己的合同目的，也不能拥有房屋的所有权，所以，这种情况下，购房者较好选择退房。

6、开发商逾期交房催促后仍交不了

开发商逾期交房是最常见的情形。因为逾期交房加大了购房者的风险，所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制，以保护购房者的权益。

购房者可以向开发商催告，开发商有一段时间的延展期，期限问题一般由合同约定，比较常见的是两个点：60日和90日。若被购房者催告后，过了延展期还没交房，购房者可以单方面解除合同退房。

7、房子被开发商拿去做二次抵押

这种情况在新房比较少见。有的开发商在施工期间缺少资金，将一部分已经建好的房子拿去银行做抵押。

拿到贷款后，又将这部分房子卖给了购房者，而购房者并不清楚房子已被抵押过一次。

这时，购房者一旦查清，可以立即要求退房，并有权要求开发商支付双倍的赔偿。