买三产房的购房者，购房者与开发商签订的是《合作建房合同》，而不是购房合同，并不具备房屋产权。仅仅享有房屋的使用权，如果拆迁后，不能获得补偿，土地的集体所有者是全体村民，土地的赔偿款不能分给购房者。

三产房的开发类型有哪些

目前三产用地常见的开发类型主要有三种，一种是综合商业楼，产品多是办公写字楼、商业广场，第二种是大型农贸市场或建材市场，还有一种是住宅+商业的组合。

而房企通过与村集体开发三产用地后的获利主要途径有三种：第一种是以合作建房方式代替实际销售;第二种是二次整体转租;第三种是自持。

买三产房的时候需要注意什么

1、出售的方式回笼资金最快，我们经常看到有些三产地项目建设没出地面都开始火热预售了，但由于土地性质的原因，不能入市，也无法取得预售许可证，所以三产地住宅在市场上不会明着销售，通常都以招商的名义，普遍采用合作建房的变相销售模式。三产用地合作建房模式看似有效，但实则被认定无效：依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，三产用地合作建房模式形成的是房屋买卖合同关系。

2、三产房的土地性质是集体所有土地，是城市内或城市周边农民的土地被征用后，政府为了解决他们的生活和就业问题，用于发展第三产业的集体土地。虽然，三产用地是在城市规划范围之内，但是由于土地性质是农村集体土地，所以，不能直接用来进行房地产开发，只能通过合建开发或者出租的形式，获得收益。显而易见的是，建设的三产房，由于是集体土地性质，所以，不能办理房产证。

3、三产房的优势在于价格比市场上商品房的价格低，但是三产房不能取得预售证，而销售人员在销售时可能会模糊产权以及房屋使用权等概念，所以，购买三产房的置业者，在买房前要了解清楚房屋性质，能不能办理房产证等。