二手房评估是银行评估，二手房必须经过评估确定贷款额度，按照评估价和交易价格较低者计算贷款额度。目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。

在估算房价度时参考的因素包括：

1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂知牌价和成交价格。

2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格。

3、所在小区和所在板块道的房价走势。

4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

二手房贷款银行评估都包括什么?

1、净得价。

在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”，是指业主卖这套房子拿到手的价格。

2、评估价。

北京超过80%的头次购房者均使用贷款，无论是公积金、组合贷，还是商贷，都会涉及到贷款，按照央行近日的房贷政策，对于头次购买住宅的家庭，可以贷款总房款的七成，在二手房范畴这个“可贷款七成”并不是说一套100万的房子我们可以贷款70万，而是评估值的七成。

在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异。

实际操作中评估值为房子实际销售价的80-90%，百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。

3、评估值与银行贷款的关系。

结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放贷款。

银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系。

银行根据房子的评估值向借款人发放一定比例的房贷，其中首套七成、二套六成、三套拒绝放贷。