1、首付比例区别：如果是在不限购限贷的城市里购买的是首套房的话，即便购房者是通过商业贷款的方式来购买房屋，那么首付比例一般在20%左右，如果是购买二套房的话，商业贷款的首付比例则为30%以上。

2、贷款难度区别：由于在申请贷款的时候，很多购房者都遇到过被银行拒贷的情况，通常首套房在申请贷款的时候是比较容易的，而二套房想要申请贷款的话难度要比首套房大很多，特别是在遇到银行资金紧张的时候，二套房的贷款是很难申请到的。

购买首套房的优惠

1、首付款优惠

首套房的首付款比例是比较低的，一般是在三成左右，也就是买一套一百万的房子，首付款差不多30万。而二套房的标准就不一样了，如果是二套房，一般最低为四成，部分城市二套房首付为六成。

2、贷款利率优惠

其实现在的房贷款利率也是比较高的，但是首套房的利率相对于二套房来说是低很多的。利率低，利息就少一些，要知道，买房贷款的利息是很高的，这个优惠也不能不知道。

3、税费优惠

无论是买首套房还是二套房，都是需要交税费的，而且都要交契税，要知道，这也是几万块钱呢。而现在，部分城市还取消了二套房的契税优惠，比如长沙市的二套房契税不管面积统一为4%，北上广深的二套房则为3%，其他城市二套房契税则和面积有关。

二套房的判定

1、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套。

2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。

3、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，不算二套。

4、全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房，算二套。

5、当地暂不具备房屋登记系统查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房算二套。