1、订立预售合同：开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

2、登记备案：预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

3、收取预付款：开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。

4、办理商品房的权属登记手续：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

购买预售商品房要注意，开发商要符合以下条件才能预售：

1、开发商已交付全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。

2、持有建设工程规划许可证。

3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期(保障工程建设的稳定性和如期交房)。

4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明(保障项目合法)。

预售合同和买卖合同的区别

法律上商品房预售合同是房屋买卖合同的一种，是包含与被包含的关系。

房屋买卖合同是一个类别，在房屋买卖合同下面，有商品房预售合同、商品房销售合同、商品房预约合同，农村房屋买卖合同，经济适用房买卖合同，这些带商品房的都是买期房和开发商签的合同。

这样分类是因为商品房属于期房交易，管控的比较严格，有专门的法律规定(比如五证、收房、逾期交房、办证、质量、规划)。而二手房的法律要相对简单很多，所以就属于“普通的”房屋买卖合同，商品房预售合同就属于“特别的”房屋买卖合同。

在房地产政策中，商品房和二手房是分开的，是并列的关系。这是因为对不动产登记部门来说，二手房和商品房的过户/办房产证的流程不同，二手房办房产证不比商品房简单。

所以实践中不需要签了商品房预售合同，再签一份买卖合同才能过户的问题。