别墅属于改善型住宅，也是住宅的一种，拥有70年产权，可以落户。而公寓不限购，但是不能落户，另外公寓公建的一般只有40年产权。另一个区别就是面积，这个区别是显而易见的，别墅建造面积肯定远远高于公寓。

公寓有什么优点

1.不限购不限贷

在绝大部分城市，公寓是不限购，相比起住宅动不动就限购，公寓极大地满足了很多房屋投资人的需求，而且公寓不占用购房名额，至于贷款，公寓首付不管第几套都是至少5成。

2.价格便宜

同一区域，类似条件下，公寓的价格通常只有住宅的一半。

3. 商住两用

很多公寓是商住两用，除了可以居住，还可以注册公司，做办公室等。

公寓有什么缺点

1、土地使用年限短

商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。这类商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等;而住宅性质用地的使用期限为70年。请注意：土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的，而不是你收楼的日子算起的，所以你实际得到的使用期限更短。

2、不能落户，无学位

购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处市中心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读附近的学校。

3、银行贷款利率高，年限短

虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款。而普通住宅可获最长30年、最高七成的贷款。

而且，公寓不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各城市/各银行会有少许差异，但是同等条件下，公寓的贷款利率肯定更高)。

4、管理费、水电费更贵

商业公寓的水电费、管理费比普松住宅贵很多。很多公寓是不可以明火煮食的，对家庭而言也是相当不方便。比如城市商业用水收费标准为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，而住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。

5、高税费，转手交易难

商业公寓最大的弊端是，买卖的税费很高，导致很难转手。根据政策，住宅二手交易满2年可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。公寓的土地增值税的征收一般按出让土地增值 额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。

此外，商业公寓还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。公寓各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各项税费加起来只有3%左右。