一般大多数银行规定房屋抵押贷款的年限在1-20年左右，最长不会超过30年，但是想要贷款20年期限还是比较容易的。不过，如果借款人年龄越大，或者是抵押房屋的房龄越老，那么能够贷到的期限也就越短，因为他们之间存在这样的关系。

1、在房屋抵押银行贷款中，如果抵押的是个人住宅，要求抵押房屋的房龄加上贷款期限不能超过40年，如果是抵押商业用房，则不能超过30年，这也就意味着房龄超过20年的房屋难以贷到30年的贷款期限。

2、考虑到后期还款能力的问题，许多银行规定借款人年龄加上贷款期限不能超过75年，也就是说，如果借款人年龄已经超过45岁，虽然还能够贷款，但是却难以贷到30年这么长的期限。

3、如果是抵押一手房，最长贷款期限是30年，如果抵押二手房，最长贷款期限是20年。

房屋抵押贷款年限由哪些因素决定?

1.房产性质。不同性质的房产具有不同的贷款年限，而这里说的房产性质包括普通住宅、商业楼、厂房等。如普通住宅最长贷款年限为30年;商业用房和商住两用房，贷款年限最长为10年;私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为20年。一般而言是普通住宅的贷款年限相对较高。

2.贷款人年龄限制。贷款人的年龄在申请办理贷款过程中是非常重要的审核因素，尽管不同的地方不同的银行有着不同的规定，但一般来讲，年满18周岁(男性最高60岁，女性最高55岁)都可以申请办理个人住房贷款。

但从银行意愿来讲，银行更愿意贷款给25岁到55岁的贷款人，因为这个年龄段的申请人可能会有比较高的还款能力。)因此，在这个年龄段申请贷款的人会更容易通过审核并有比不处在这个年龄段的人更长的可贷年限。

3.贷款人的还款能力。在申请贷款时，银行会让贷款人提供收入证明、银行流水，收入证明能直接反应借款人的还款能力，银行通常根据这些这些情况来决定是否放贷，通常情况，银行会要求借款人收入证明上的月收入是其月还款和其他负债之和的两倍以上。

对于那些收入较高，有一定消费能力的人群，银行会建议较短的贷款年限，而对于那些收入较低，还款能力较弱的人群，银行会建议贷款年限长一点。

4.房龄。房龄越老，贷款年限越短是对于二手房而言。在购买二手房时，银行批准的贷款年限会受到房龄的影响，因为二手房是按照评估价来计算贷款额的，而房龄过老，相应的评估价也会较低。因此，老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。

5.贷款利率的变化。贷款利率不是固定不变的数值，贷款利率会影响房贷期限。一般而言两者之间成反比关系。

6.土地使用年限。土地使用年限和房龄并不一样，土地使用年限是从房地产商拿到地的时候开始算的，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。

大多数银行都要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，因此准备贷款买房的人要提前咨询好相关银行，查清贷款买房的土地使用年限，避免因为剩余年限过少而影响贷款状况。