二手房的房龄是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。房屋的使用年限：具体来说就是房屋下面的土地的使用年限，房屋土地都是国有的，购房者购买之后，只有使用权。

购房者如何正确辨识二手房房龄?

1、整体进行观察。

观察楼层的数量。从观察楼层的数量可以看出住宅的大致年份，例如楼层是2-3层的，多为上世纪五十至六十年代的建筑。若楼层在八层及八层以上，但没有电梯的，就多为九十年代中期的建筑。但不同地区的建成年代可能也有所差异的。

2、观察楼体外观。

若是红墙砖瓦砌成的建筑，那就多为上世纪八十年代至九十年代的建筑。如若是水泥外粉墙面的住宅楼，那就多为九十年代初的建筑。而有的住宅外墙用墙漆或瓷砖进行装修的，则多为九十年代中后期之后的建筑。

3、观察厨卫装修。

即使很多二手房在出售之前会进行翻修，墙面进行粉刷，家具、家电更换，但是厨卫的装修还是难以改变的。购房者可以从厨卫地板颜色、磨损程度及接缝等得到一些发现。

4、询问周围邻居或者小区物业。

一般购房者很难从售房者的口中得知房屋的真实信息。购房者可以对房屋所在小区的物业管理人员或者周边的邻居进行询问，通过旁敲侧击获得答案，了解真实的房龄。

大龄二手房能买吗?

大龄二手房当然是可以买卖的，但是购房者必须知道购买大龄二手房有一些风险。

1、贷款年限短。

在同等条件下，房龄越大，能申请到的贷款年限就越短，月供就会相应提高，购房者每个月的还贷压力就会比较大。有的银行甚至会对二手房年龄进行规定，超过25年或30年的老房子不能申请贷款。

2、土地使用年限短。

房屋所有权年限为永久，住宅的土地使用年限一般是70年，房龄过大的房子，土地使用年限也要短一些，一旦土地到期，要按相关流程进行续期，甚至有可能需要交纳土地出让金。

3、居住成本会增加。

房龄越老，房子所受到的磨损就越多，可能出现的问题也就越多，如墙体剥落、房屋漏水等等，购房者需要对房子进行修理，维修费用想必也是一笔不小的支出。

4、居住舒适度降低。

房龄越老，意味着房屋距离现在越久远，以前的设计、社区规划等与现在人们的生活方式存在一定的差异，会给购房者买房后的生活带来诸多不便，想要再次出租或者出售房屋，难度会增加许多。