卖房协议不一定要有见证人，但要注意见到房产证原件，要求所有权利人签名。如果是七老八十的老人，建议不但老人签字，其家属也应签名见证。卖房协议只要买卖双方两个人签订，按了手印的就已经生效了，中间人只是一个见证作用。

房屋买卖协议书怎么写才有效?

1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格：

(1)一般主体要求。《民法典》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。

(2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。

2、房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

3、房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。

农村房屋买卖合同怎么签才有效?

一般情况下，已经成立的合同，必须具备生效要件，才可以产生法律拘束力。合同生效要件如下：

1、当事人在签订合同时要具有相应的民事行为能力。主体不合格的，订立的合同是不会产生法律效力的;

2、合同当事人的意思表示真实;

3、合同内容没有违反法律和损害社会公共利益;

4、必须具备法律所要求的形式。