1、如果买受人与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利。

2、如果买卖双方已经签订购房合同，但是卖家又将房子出售给其他人，买方完全不知情，侵犯了买房的权益，卖家应当退还定金给买家。

3、由于客观条件的限制，买卖合同没有能够成立。例如，开发商在建筑房子时，发生了自然灾害，房子无法按照合同交付房子，买家有权要求卖家返还定金。

4、双方因合同内容打不成一致意见。例如买家对商品的属性表述不清楚，不同合同描述的同一商品有差别，在购房时认购合同中房子的面积是80平方米，但是定金合同中写的是75平方米，合同的主要内容无法确定，买家有权要求卖家返还定金。

如何避免定金陷阱

要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。

其次是将定金写成订金、预付款、保证金、诚意金、押金、订约金等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回。根据规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。

再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。