二手房贷款没下来一般是不能交钥匙的。从卖方角度出发，买家贷款还没下来的话，自己没收到钱，交钥匙的话对自己没有保障。另外，从购房者角度出发，因为贷款没下来，就意味着房款还没到卖方账上，卖方没收到钱的情况下一般都是不会交房交钥匙的。

二手房交易流程

一、买卖双方经中介机构撮合达成交易意向

对于买卖双方：要选择“证照齐全”、诚信规范的中介机构，证照包括工商营业执照和房地产中介服务机构资质备案。

对于卖方：可以在多家中介机构放盘。放盘时，要谨慎看好委托书中各项条款是否合理。如果选择了中介帮忙保管钥匙，应要求中介机构出具钥匙收据(机构盖章)，还可以要求中介每次带客看房的具体时间，以防房屋或财务受损时能确认责任。

对于买方：要先了解清楚限贷限购的政策。

二、产权调查(需时约1个工作日)

产权调查也就是业内所说的“查册”，即查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。

三、签合同交定金(需时约1个工作日)

定金：

1.定金一般交给业主，不可退，金额一般为房价的1%-10%。

2.如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。

3.如签约后楼价行情上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。

签合同：

1.应中介和买卖3方都在场。

2.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

3.如果房屋有租约，应该与租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。此外，合约中需注意明确各项的付款方式和条件、过户时间、交易税费的承担方式及可能出现的违约情况。

四、评估

除了找银行评估，买卖双方也可以直接在签完中介合同后，找按揭公司，然后按揭公司会安排人过来评估，评估出来了之后做按揭。

五、卖家赎契、涂销和递件(赎楼时间视情况而定，1-2月不等)

赎契是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。

其中赎契主要有3种操作方式：卖家用买方的首付款来付清剩余贷款 、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。

(这里建议买家不要拿现金直接给卖方赎契。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒很大的风险。)

涂销就是卖家偿还银行贷款后取消房产抵押登记，产权转移申请即“递件”，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。

涂销和递件最好同时申请，可节约时间。

六、签署申请贷款合同、办理按揭(看银行，一般3个工作日到半个月)

1.去银行做贷款申请，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同，获得同意贷款书。

2. 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

3.为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同。

七、付首期及资金托管(1个工作日)

一般情况下，按合同约定递件成功后，业主就会要求交首期款了，目前房管局建议最好使用银行资金托管(不过不是强制要求，买卖双方可协商而定)。

资金托管的好处是，买房将钱存进银行，银行会根据交易登记过户的进度，确定是否可以将房款划账至卖方，如此，就不用担心因无法过户而造成的资金风险，卖方也不用担心房屋过户后收不到其余的房款。

八、交房(一般1周以内)

交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。