商品房住宅使用年限指的是房屋土地使用权年限，一般商品房土地使用权年限为70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。

第二十一条规定：出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

商品房预售合同怎么备案

预售合同备案都是经过主管部门受理。并且是由商品房所在地的国土资源局负责本区域内的商品房预售合同登记备案。预售人提供材料齐备的，房产部门三个工作日内完成登记备案手续，在商品房预售登记备案表上签署意见，并在备案表和预售合同上加盖商品房预售登记的备案章，留存一份商品房预售登记表。

预售商品房能否抵押

预购商品房抵押权预告登记具有抵押权。预告登记制度保护了不动产交易关系的稳定性和保障买受人的权益。预告登记亦应受到约束，否则可能产生预购商品房预告登记权利人怠于行使权利，从而有损他人的权益。因为预告登记存在失效可能，所以不能将预购商品房预告登记等同于物权登记。原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权消灭，预告登记也就失去其存在基础。